Logement : un système grippé ?

La crise du logement s’est imposée comme un thème central du débat public. Pourtant, la situation actuelle ne relève plus des cycles classiques que la France a pu connaître par le passé. Pour Nordine Kireche, responsable scientifique de la plateforme pour le logement abordable portée par l’École Urbaine de Sciences Po et la Fédération des ESH, nous ne sommes plus face à une crise conjoncturelle appelée à se résorber, mais à un enchevêtrement de crises durables qui fragilise en profondeur la capacité à loger les ménages, en particulier dans les territoires les plus tendus.

Cette lecture invite à changer de regard. Elle conduit à considérer le logement non plus comme un secteur traversant une mauvaise passe, mais comme un système structurellement sous contrainte, soumis à des tensions multiples — économiques, sociales, financières et environnementales — dont les effets se cumulent au fil du temps.

À l’approche de la conférence AFDU x Sciences Po Urba « Loger ceux qui font vivre la ville », organisée le jeudi 25 juin à Paris, cette analyse permet de poser un cadre essentiel : comment continuer à garantir l’accès au logement lorsque les équilibres traditionnels ne fonctionnent plus et que les leviers d’action se raréfient ?

Cet article est issu d’un entretien avec Nordine Kireche, responsable scientifique de la plateforme pour le logement abordable portée par l’École Urbaine de Sciences Po et la Fédération des ESH. Les analyses présentées ici nourriront son intervention lors de la conférence AFDU x Sciences Po Urba du 25 juin 2026 (pour vous y inscrire, cliquez ici).

Un mille-feuille de crises plutôt qu’un choc isolé

Pour comprendre la situation actuelle, il faut d’abord revenir sur l’histoire récente. La France, contrairement à d’autres pays européens ou nord-américains, a relativement bien résisté à la crise financière de 2007-2008. Le modèle français du logement — soutien bancaire, rôle d’Action Logement, capacité d’intervention publique — a permis d’amortir le choc et d’agir à contre-cycle.

Mais cette relative robustesse appartient désormais au passé. Depuis plusieurs années, les difficultés se sont accumulées.

La crise sanitaire a agi comme un choc exogène brutal, perturbant à la fois les marchés immobiliers, les chaînes de production et les comportements résidentiels. À cela se sont ajoutées les tensions inflationnistes, affectant directement les coûts de construction et la solvabilité des ménages. Parallèlement, la montée en puissance des enjeux climatiques a introduit de nouvelles exigences — réglementaires, énergétiques, foncières — venues s’ajouter à un système déjà complexe.

Enfin, la hausse rapide des taux d’intérêt à partir de la fin 2022 a profondément modifié les équilibres financiers du logement. Dans un secteur très dépendant du crédit, cette évolution agit comme un verrou supplémentaire.

Résultat : nous ne faisons pas face à une crise unique, mais à un cumul de crises, qui se renforcent mutuellement et donnent le sentiment d’un système durablement grippé.

Des politiques publiques sous tension permanente

Dans ce contexte, la question centrale devient celle des marges de manœuvre.

Même lorsque la volonté politique existe, la capacité de l’État à intervenir massivement s’est réduite. Les dispositifs de relance d’hier — souvent coûteux, parfois imparfaits — ne sont plus mobilisables à la même échelle. Les aides à l’investissement sont plus ciblées, plus contraintes, et produisent des effets limités en volume.

Surtout, le logement se situe au croisement d’un nombre croissant de politiques publiques : transition énergétique, aménagement du territoire, politiques sociales, régulation financière, démographie, santé, vieillissement, mobilité professionnelle. Chacune est légitime, mais leur superposition crée parfois des objectifs contradictoires ou des effets de blocage.

Dans un tel environnement, aligner l’ensemble des paramètres devient extrêmement difficile, d’autant plus que certains facteurs structurants — comme les taux d’intérêt ou les évolutions démographiques — échappent largement à l’action nationale ou locale.

C’est pourquoi la situation actuelle ne ressemble pas à une crise classique, appelée à se résorber d’elle-même. Elle interroge plus profondément la capacité collective à maintenir des politiques du logement efficaces dans un cadre durablement contraint.

Vers la fin d’un modèle de masse ?

Un autre élément vient complexifier encore le tableau : la transition entre deux modèles.

Les outils qui, pendant des années, ont permis de produire du logement en volume — notamment via l’investissement locatif — ont été progressivement remis en cause ou arrêtés. Dans le même temps, de nouvelles orientations se dessinent : réhabilitation de l’existant, densification maîtrisée, innovations juridiques ou foncières.

Ces évolutions répondent à des enjeux réels et nécessaires. Mais elles peinent, pour l’instant, à produire les masses critiques permettant de compenser . la raréfaction de l’offre. Le système semble ainsi coincé dans un entre-deux : un modèle ancien qui s’essouffle, et un nouveau modèle encore incapable de répondre à l’ampleur des besoins.

Dans ce contexte, la concurrence pour l’accès au logement s’intensifie, au détriment des ménages modestes, des classes moyennes et des travailleurs essentiels au fonctionnement des territoires.

Comprendre pour mieux agir

Ce diagnostic n’est ni pessimiste ni résigné. Il invite au contraire à changer de regard.

Reconnaître que la crise du logement n’est plus un accident temporaire, mais un déséquilibre structurel, est une condition essentielle pour repenser les modes d’action. Cela suppose d’accepter la complexité du système, d’identifier lucidement les contraintes, mais aussi de repenser les coopérations entre acteurs publics et privés.

C’est précisément l’ambition de la conférence AFDU x Sciences Po Urba du 25 juin : donner des clés de compréhension partagées, avant d’explorer les leviers opérationnels permettant de garantir un accès durable au logement pour celles et ceux qui font vivre la ville.