Produire la ville… ou réapprendre à produire en ville ?
Ce que nous dit vraiment la ville productive aujourd’hui

Longtemps reléguée aux périphéries, la production revient aujourd’hui au cœur des réflexions urbaines. Mais derrière l’expression « ville productive » se cachent des réalités complexes, souvent éloignées des discours simplificateurs. Lors de la dernière séance du groupe de travail AFDU, Fabien Guisseau, directeur général adjoint de Grand Paris Aménagement, a livré une analyse particulièrement éclairante : lucide, structurante et sans concession. À travers son intervention, une conviction s’impose — produire en ville n’est pas un slogan, c’est un véritable changement de paradigme.

Une ville qui redécouvre ce qu’elle a elle-même écarté

Le paradoxe est frappant. Pendant des décennies, la fabrique de la ville s’est construite sur un mouvement inverse : repousser les activités productives hors des centres urbains. La première couronne parisienne s’est progressivement vidée de ses fonctions industrielles au profit du logement et du tertiaire, tandis que les zones d’activités se déployaient en deuxième couronne.

Aujourd’hui, le mouvement s’inverse — ou plutôt se rééquilibre. La ville redécouvre la nécessité de produire à proximité : pour des raisons économiques, logistiques, environnementales, mais aussi sociales. Pourtant, comme le souligne Fabien Guisseau, il ne s’agit pas d’un simple retour en arrière. Car entre le tissu industriel d’hier et la ville dense d’aujourd’hui, les conditions ont profondément changé.

La question n’est donc plus seulement « peut-on produire en ville ? », mais bien : comment produire dans une ville devenue dense, mixte, contrainte — et souvent en tension ?

Un modèle encore fragile, entre contraintes structurelles et transformations profondes

L’intervention met en lumière une réalité souvent sous-estimée : la ville productive se heurte à une série de contraintes puissantes, à la fois techniques, économiques et culturelles.

La première est celle des conflits d’usage. Produire, c’est générer des flux, du mouvement, parfois du bruit. Or ces dimensions doivent aujourd’hui cohabiter avec le logement, les espaces publics et les mobilités douces. Même si les formes de production ont évolué — plus propres, plus silencieuses — elles restent, dans l’imaginaire collectif comme dans la réalité, des objets sensibles.

La deuxième contrainte est plus structurelle encore : une perte de savoir-faire collectif. On ne sait plus, aujourd’hui, concevoir et produire des bâtiments réellement adaptés à des activités productives en ville dense. Ni les promoteurs, ni les aménageurs, ni même une grande partie des collectivités ne disposent des outils, des références ou de la culture technique nécessaires pour concevoir ces nouveaux objets immobiliers.

À cela s’ajoute une difficulté majeure : le déséquilibre économique. Là où le tertiaire ou le logement permettent de supporter des charges foncières élevées, les activités productives fonctionnent avec des marges plus faibles. Le différentiel est tel qu’il rend difficile l’équilibre d’opérations sans intervention publique.

Enfin, le contexte conjoncturel amplifie ces difficultés. Les acteurs ciblés — artisans, PME, activités industrielles légères — fonctionnent avec une visibilité très courte. Leur capacité à s’implanter dépend de cycles économiques instables, ce qui fragilise les modèles immobiliers traditionnels. Produire en ville devient alors un exercice risqué, qui ne peut plus s’appuyer sur les logiques classiques de pré-commercialisation ou de financement

Changer de modèle : du court terme au temps long

Face à ces limites, un constat s’impose : les outils traditionnels de la fabrique de la ville ne sont plus adaptés.

Historiquement, les opérations d’aménagement reposent sur une logique de bilan à court terme : on investit, on cède du foncier, on équilibre une opération. Or cette logique fonctionne mal pour la ville productive. Les activités productives nécessitent plus d’investissement initial, mais génèrent une valeur plus lente et plus diffuse.

L’un des apports majeurs de l’intervention est donc cette idée simple mais structurante : produire en ville nécessite de raisonner dans le temps long.

Cela suppose de s’affranchir, au moins en partie, des logiques de rentabilité immédiate pour aller vers des modèles capables d’absorber les coûts sur plusieurs décennies. Dans cette perspective, la dissociation entre foncier et bâti apparaît comme un levier central. En retirant le poids du foncier de l’équation initiale, on rend possible l’installation d’entreprises qui n’auraient pas eu la capacité d’investir autrement.

Ces approches impliquent toutefois un changement profond : accepter de transformer la manière dont on produit la ville, mais aussi la manière dont on crée de la valeur. Il ne s’agit plus seulement de maximiser un bilan, mais de construire un tissu économique durable.

Une filière à structurer, une culture à reconstruire

Au-delà des outils, la principale difficulté reste culturelle. La ville productive ne souffre pas seulement d’un manque de financements ou de dispositifs : elle souffre d’un manque de filière.

Aujourd’hui, peu d’acteurs sont capables de concevoir, financer et exploiter des bâtiments productifs en milieu urbain dense. Les marchés eux-mêmes restent peu lisibles. Les catégories d’actifs ne sont pas stabilisées, les références sont rares, et les investisseurs peinent à se positionner faute de repères fiables.

Cette situation crée un cercle vicieux : sans marché structuré, les investisseurs hésitent ; sans investisseurs, les projets peinent à émerger ; sans projets, la filière ne se consolide pas.

Réintroduire la production en ville suppose donc de reconstruire progressivement une culture commune, en croisant les savoir-faire de l’urbanisme, de l’immobilier et de l’économie productive.

Produire en ville : un choix politique avant tout

Au final, la leçon est sans doute là. Produire en ville n’est ni une évidence, ni une simple tendance. C’est un choix.

Un choix politique, d’abord : celui de maintenir des activités productives malgré la pression foncière et les arbitrages économiques.
Un choix économique, ensuite : celui d’inventer de nouveaux modèles dans un cadre contraint.
Un choix culturel, enfin : celui de réapprendre à produire dans la ville, collectivement.

La ville productive ne se décrète pas. Elle se construit patiemment, au croisement des acteurs publics et privés, dans une logique d’expérimentation et d’adaptation.

C’est précisément ce que permet le groupe de travail porté par l’AFDU : mettre en débat des situations concrètes, confronter les visions, et surtout dépasser les discours pour comprendre ce que produire en ville signifie réellement aujourd’hui.