Produire en ville : passer de l’intention aux conditions du réel

Le 2 décembre 2026, l’AFDU présentera les conclusions de son groupe de travail « Ville productive ». Après huit séances de travail, l’étude d’une quinzaine de sites et la sélection de sept études de cas, cette conférence de restitution mettra en débat les conditions foncières, économiques, techniques et politiques nécessaires au maintien et au retour de la production dans la ville.

Relocalisation, sobriété foncière, emploi local, économie circulaire, résilience territoriale : la production retrouve aujourd’hui une place centrale dans le débat urbain. Mais derrière cette ambition largement partagée demeure une question décisive :

« À quelles conditions la production peut-elle réellement trouver sa place dans une ville dense, mixte et habitée ? »

C’est à cette question que le groupe de travail « Ville productive » de l’AFDU a consacré près d’une année de réflexion, d’échanges, de visites et d’études de terrain. La conférence organisée le mercredi 2 décembre 2026 permettra de restituer les principaux enseignements de cette démarche collective et de les confronter aux réalités opérationnelles rencontrées par les collectivités, les aménageurs et les acteurs engagés dans la conception, la transformation et la gestion des lieux productifs.

Une réflexion collective ancrée dans les réalités du terrain

Sous la présidence de Sandy Messaoui, directeur territorial Grand Paris Est de Grand Paris Aménagement, le groupe de travail a réuni des représentants de collectivités, d’aménageurs, d’architectes et d’acteurs de la fabrique urbaine. Au fil de huit séances, ses membres ont partagé leurs expériences, confronté leurs pratiques et étudié une quinzaine de lieux accueillant des activités de fabrication, de transformation, de réparation, de culture ou de préparation.

Les travaux ont permis de passer d’une notion générale de la ville productive à l’analyse de situations réelles, avec leurs réussites, leurs contraintes, leurs fragilités et leurs contradictions. Plusieurs dimensions déterminantes ont progressivement émergé : la maîtrise du foncier, le montage des opérations, la gouvernance, le modèle économique, l’insertion urbaine, les temporalités et l’ancrage territorial.

Cette méthode repose sur une conviction : les projets dits exemplaires ne sont réellement utiles que s’ils permettent de comprendre les choix, les outils et les conditions qui les ont rendus possibles. L’objectif du groupe n’était donc pas d’établir un palmarès des meilleurs projets, ni de rechercher des modèles parfaits. Il s’agissait de regarder précisément ce qui fonctionne, ce qui résiste, ce qui évolue et ce qui peut inspirer l’action publique.

Sept études de cas pour comprendre la diversité des lieux productifs

Parmi les sites étudiés, sept ont été retenus pour constituer le cœur du carnet d’inspiration réalisé par le groupe de travail :

• L’Orfèvrerie et les Ateliers Diderot, au titre de l’artisanat et des lieux productifs ;
• CAP 18 et Mozinor, pour l’immobilier productif vertical ;
• Les Ardoines, comme exemple d’une grande opération urbaine intégrant une ambition productive ;
• Ma Salade à Toit et les Abattoirs d’Anderlecht, pour la production alimentaire urbaine.

Ces sept cas rendent compte de la diversité des formes productives, des tissus urbains et des modèles économiques. Ils permettent également d’observer des projets à différents stades de leur développement, de l’expérimentation locale à l’opération d’aménagement de grande ampleur. Chaque étude de cas analyse le fonctionnement de l’activité, le modèle économique, la gouvernance, les flux, les nuisances, l’insertion dans le tissu urbain, les conditions de réussite et les enseignements susceptibles de nourrir l’action publique.

Le carnet d’inspiration proposera deux niveaux de lecture complémentaires : une synthèse générale des enseignements transversaux, destinée notamment aux élus et aux décideurs, et des fiches approfondies permettant aux professionnels et aux services techniques d’examiner plus précisément chaque projet.

Définir ce que signifie réellement « produire en ville »

La première contribution du groupe de travail a consisté à préciser la notion même de ville productive. Car tous les lieux innovants, hybrides ou animés ne sont pas nécessairement des lieux productifs. L’événementiel, les espaces de convivialité, la formation ou l’hybridation des usages peuvent contribuer à l’équilibre et à l’ouverture d’un site, mais ils ne doivent pas faire disparaître la production qui en constitue la raison d’être. Le groupe a ainsi retenu une définition volontairement resserrée :

« Un lieu productif est un lieu dans lequel on fabrique, transforme, répare, cultive ou prépare réellement quelque chose. L’animation, l’événementiel ou l’hybridation des usages peuvent soutenir cette production, mais ne doivent pas s’y substituer. »

Cette définition permet d’écarter les lieux dont la vocation productive serait principalement affichée ou événementielle, tout en reconnaissant la contribution possible de fonctions complémentaires : formation, pédagogie, restauration, événements, services mutualisés ou espaces ouverts sur le quartier.

La ville productive ne renvoie pas davantage à une forme urbaine unique. Elle concerne aussi bien le retour d’activités dans des tissus métropolitains denses que le maintien et la transformation de zones d’activités existantes. Dans tous les cas, un principe s’impose : celui de l’ancrage territorial. Un projet productif ne peut être simplement posé sur un territoire. Il doit être relié à ses besoins, à son tissu économique, à ses ressources, à ses compétences et à ses habitants.

Protéger le foncier et sortir des logiques classiques de l’aménagement

Les travaux du groupe ont confirmé que la production ne se maintient pas spontanément en ville. Elle subit la concurrence directe du logement, du bureau ou d’autres usages capables de supporter des charges foncières et des loyers plus élevés. Réserver un emplacement à une activité productive ne suffit donc pas : encore faut-il protéger sa vocation dans le temps et produire des locaux réellement adaptés aux entreprises susceptibles de les occuper. Les mécanismes traditionnels de l’aménagement, fondés sur la cession des charges foncières et la recherche d’une rentabilité immédiate, ne permettent pas toujours de répondre à cet enjeu.

D’autres instruments doivent alors être mobilisés :

• la maîtrise foncière publique ;
• la dissociation entre le foncier et le bâti ;
• les baux de longue durée ;
• le portage public ou semi-public ;
• la péréquation avec des programmes plus rémunérateurs ;
• l’adaptation des charges foncières ;
• la production de locaux avant même l’identification définitive de leurs occupants. Les études de cas illustrent la diversité de ces mécanismes.

À CAP 18, la maîtrise foncière est conservée par la collectivité tandis que le bâti est exploité par un opérateur privé. Aux Ardoines, le maintien d’une ambition productive suppose notamment d’adapter les charges foncières et d’organiser des péréquations avec d’autres programmes. La question du temps est également essentielle.

Les entreprises artisanales recherchent souvent un local disponible rapidement et ne peuvent attendre plusieurs années la livraison d’une opération urbaine. À l’inverse, les projets d’aménagement, les montages immobiliers et les décisions foncières s’inscrivent dans des temporalités beaucoup plus longues. Pour réduire ce décalage, les collectivités doivent maintenir une connaissance fine du tissu économique local, entretenir un dialogue continu avec les entreprises et, lorsque les conditions le permettent, amorcer des projets ou produire des locaux avant que tous leurs futurs utilisateurs soient connus.

Construire un modèle économique soutenable

Un lieu productif urbain ne trouve pas nécessairement son équilibre économique par la seule activité de production. Sa viabilité peut reposer sur une combinaison de revenus, des loyers adaptés, un investissement initial public, un portage de long terme, une péréquation au sein de l’opération ou des activités complémentaires. Une telle hybridation ne doit pas conduire à masquer artificiellement l’économie du projet. Elle doit permettre de savoir précisément quelles activités financent le lieu, quels acteurs portent les investissements et quelles valeurs sont produites en retour.

Les cas de Ma Salade à Toit et de L’Orfèvrerie illustrent ces équilibres composites. Dans le premier, la production agricole est appelée à s’articuler avec une activité de restauration. Dans le second, les loyers accessibles proposés aux artisans sont complétés par des recettes provenant notamment de l’événementiel ou des tournages.

Ces exemples conduisent cependant à maintenir une vigilance essentielle : les fonctions complémentaires doivent soutenir la production et non devenir, progressivement, la vocation principale du site. La notion de viabilité doit donc être appréciée à l’échelle globale du projet et dans la durée, plutôt qu’au seul regard du rendement immédiat d’un actif immobilier.

Reconnaître toutes les valeurs produites à l’échelle du quartier

La présence d’activités productives génère des bénéfices qui dépassent souvent leur seule rentabilité financière. Elle peut créer des emplois de proximité, favoriser l’économie circulaire, proposer des services utiles aux habitants et aux entreprises, réduire certains déplacements, diversifier les usages et éviter qu’un quartier ne devienne exclusivement résidentiel. Elle peut également contribuer à l’animation quotidienne, à l’identité et à la qualité d’usage du quartier. Ces bénéfices sont parfois difficiles à traduire directement dans un bilan d’aménagement ou dans le compte d’exploitation d’un immeuble. Ils constituent pourtant de véritables valeurs territoriales.

Le groupe de travail invite ainsi à élargir l’analyse économique. La question n’est pas seulement de savoir si chaque local productif atteint immédiatement un niveau de rentabilité comparable à celui du logement ou du bureau. Elle consiste également à examiner ce que l’activité apporte à l’opération, au quartier et au territoire dans leur ensemble. Cette lecture plus large ne signifie pas que toutes les activités doivent être soutenues indéfiniment. Elle permet d’identifier les effets recherchés, de mesurer les efforts consentis et de définir une trajectoire économique cohérente.

Organiser l’urbanocompatibilité sans nier les contraintes

La production en ville soulève nécessairement des questions de cohabitation. Flux de marchandises, livraisons, accès, bruit, horaires, stockage, stationnement, sécurité, besoins énergétiques et interfaces avec l’espace public doivent être anticipés dès la conception des projets. L’urbanocompatibilité dépend moins d’une catégorie générale d’activité que de l’organisation concrète du site.

Lorsque l’activité productive préexiste à l’arrivée du logement, les nouvelles constructions doivent intégrer ses contraintes. Lorsque les programmes sont conçus simultanément, les coûts d’adaptation et les obligations de chaque fonction doivent être répartis et inscrits dans les cahiers des charges. Toutes les activités ne sont pas pour autant compatibles avec le logement. Certaines nécessitent de rester dans des zones dédiées, en raison de flux lourds, de niveaux sonores élevés ou de contraintes particulières de sécurité.

La mixité ne peut donc être érigée en principe absolu. Elle doit être pensée à la bonne échelle :

• celle du bâtiment ;
• celle de l’îlot ;
• celle du quartier ;
• ou celle du territoire.

Le sujet n’est pas de nier les nuisances ou de rendre artificiellement compatibles tous les usages. Il est d’organiser la cohabitation lorsqu’elle est possible, en prenant en compte les besoins réels de l’activité et ceux de son environnement.

Des lieux productifs qui contribuent réellement à la vie urbaine

L’urbanocompatibilité ne se limite pas à la maîtrise des nuisances. Un projet productif doit également être interrogé au regard de ce qu’il apporte à son environnement : des emplois, des services, de la mutualisation, du réemploi de ressources, de la chaleur récupérée, de la pédagogie, de l’animation ou une visibilité donnée à l’activité. Les échanges du groupe ont notamment fait apparaître le cas particulier des data centers. Ces équipements peuvent rester fermés, produire peu d’emplois sur site et générer peu de vie urbaine. Leur intégration territoriale peut néanmoins être améliorée lorsqu’ils sont associés à la récupération de chaleur, à d’autres programmes, à des fonctions pédagogiques ou à des façades actives. Ces exemples montrent que l’implantation physique d’une activité ne suffit pas à produire de la ville. La réflexion doit porter sur les relations que le lieu entretient avec le quartier, les ressources qu’il partage, les services qu’il rend et la manière dont son activité est rendue visible ou accessible.

Transposer des conditions de réussite plutôt que dupliquer des modèles

La notion de reproductibilité a occupé une place importante dans les travaux du groupe. Un projet émerge toujours d’un contexte physique, économique, politique et territorial particulier. Il ne peut donc être reproduit à l’identique comme un produit prêt à poser. Ce qui peut être transposé, ce sont les principes, les méthodes et les conditions de réussite :

• l’ancrage territorial du projet ;
• la volonté politique ;
• la maîtrise du foncier ;
• la connaissance du tissu économique local ;
• l’organisation de la gouvernance ;
• la capacité de portage dans le temps ;
• l’adaptation des locaux ;
• l’organisation de la cohabitation avec les autres fonctions urbaines ;
• la garantie de la vocation productive dans la durée. Deux dynamiques peuvent conduire à un projet productif. Un territoire peut identifier un besoin local et construire progressivement une réponse. Un acteur privé peut également proposer un modèle, que la collectivité devra encadrer et adapter à son contexte.

Dans les deux situations, la capacité d’arbitrage de l’acteur public demeure déterminante pour éviter les modèles hors sol et garantir l’intérêt territorial du projet. La reproductibilité ne consiste donc pas à copier une opération. Elle consiste à comprendre puis à transposer ses conditions de réussite.

L’acteur public comme chef d’orchestre

L’un des principaux enseignements du groupe concerne le rôle de l’acteur public. Les projets productifs mobilisent simultanément des compétences relevant de l’aménagement, du développement économique, de l’immobilier, du logement, de l’environnement et de l’accompagnement des entreprises. Ces politiques ne peuvent pas être conduites séparément.

L’acteur public est appelé à jouer un rôle de chef d’orchestre : il identifie les besoins, protège le foncier, organise le dialogue entre les parties prenantes, définit les règles de cohabitation, mobilise les outils immobiliers et veille au maintien de la vocation productive dans la durée. Le rôle des élus est donc central. Il leur appartient de définir la mixité souhaitée, d’arbitrer entre les usages, d’inscrire les choix dans une stratégie territoriale et de mettre en cohérence les équipements susceptibles de bénéficier des externalités positives d’une activité productive.

De l’étude des sites à un carnet d’inspiration pour l’action publique

Les résultats du groupe seront rassemblés dans un carnet d’inspiration consacré aux lieux productifs urbanocompatibles et aux enseignements qu’ils peuvent apporter à l’action publique. Ce carnet ne sera ni un catalogue de bonnes pratiques ni une collection de vitrines. Il associera :

• une définition partagée de la ville productive ;
• une synthèse des enseignements transversaux ;
• sept études de cas approfondies ;
• des chiffres et des acteurs clés ;
• les conditions de réussite observées ;
• les éléments transférables ;
• les points de vigilance ;
• les enseignements utiles aux élus, aux collectivités et aux professionnels.

L’ambition est de proposer un document à la fois inspirant et directement mobilisable : suffisamment synthétique pour permettre une lecture rapide, mais assez précis pour restituer la complexité des projets et valoriser le travail de recherche accompli.

Une conférence conçue comme le prolongement du groupe de travail

La conférence du 2 décembre ne prendra la forme ni d’une succession d’exposés institutionnels ni d’un catalogue de réalisations exemplaires. Elle sera construite comme une conversation croisée entre les différents acteurs de la fabrique urbaine. Les études de cas serviront de points d’appui pour faire apparaître les difficultés concrètes, confronter les expériences et mettre en discussion les conditions nécessaires pour que la production puisse rester, revenir ou se transformer en ville. La conférence réunira notamment :

• Sandy Messaoui, directeur territorial Grand Paris Est de Grand Paris Aménagement et président du groupe de travail « Ville productive » ;
• Ronan Lacroix, responsable du pôle Études et stratégie urbaine de Paris Sud Aménagement ;
• Jacques Jo Brac, représentant la Ville de Champigny-sur-Marne.

La conférence sera animée par Laure Honnorat, secrétaire générale de l’AFDU.

Les échanges seront structurés autour de quatre interrogations :

1. De quoi parlons-nous lorsque nous évoquons la production en ville ?
2. Comment apprécier la viabilité économique d’un lieu productif et l’ensemble des valeurs qu’il crée ?
3. À quelles conditions la production peut-elle cohabiter avec la ville habitée ?
4. Quels leviers les collectivités, les aménageurs et leurs partenaires peuvent-ils réellement mobiliser ?

Un temps d’échange avec le public permettra de confronter ces enseignements à d’autres expériences et d’élargir le débat.

Passer de l’intention aux conditions du réel

Réinstaller la production en ville ne signifie pas recréer la ville industrielle d’hier. Il s’agit de construire les conditions d’une production compatible avec la ville dense, mixte et habitée d’aujourd’hui. Cela suppose :

• de produire réellement, et pas seulement d’animer ;
• de protéger un foncier et des locaux adaptés ;
• de construire un modèle économique soutenable, souvent hybride et inscrit dans le temps long ;
• d’organiser la compatibilité avec la ville habitée sans nier les contraintes ;
• de garantir la vocation productive dans la durée ;
• d’innover dans les modes opératoires, les montages d’aménagement et les outils immobiliers ;
• de transposer des conditions de réussite plutôt que de reproduire des projets à l’identique ;
• d’affirmer le rôle de l’acteur public comme chef d’orchestre.

Cette démarche s’inscrit aussi dans une transformation plus large des modes de production et de consommation. La production locale, l’économie circulaire, la réduction des déplacements et la préservation d’une diversité d’activités au sein des territoires constituent autant de dimensions de la transition écologique. La ville productive ne se décrète donc pas.

Elle se programme, se protège, se finance, s’organise et se construit dans le temps.

La conférence du 2 décembre marquera l’aboutissement d’une année de travail collectif, mais aussi l’ouverture d’une nouvelle étape : celle de l’appropriation de ces enseignements par les élus, les collectivités, les aménageurs et l’ensemble des acteurs qui souhaitent redonner une place réelle à la production dans la ville contemporaine.