Logement abordable : comment rendre à nouveau possible l’acte de construire ?

Du récit politique à la réalisation, l’AFDU met en débat les conditions d’une nouvelle capacité à produire du logement

Tout le monde reconnaît le besoin de logements. Pourtant, chaque nouvelle opération semble devenir plus difficile à décider, à financer et à faire accepter. Le mardi 17 novembre 2026, l’AFDU réunira élus et professionnels pour restituer les travaux de son groupe de travail « Logement abordable ». Une conférence conçue non comme un catalogue de solutions, mais comme une réflexion collective sur les conditions qui permettraient de rendre à nouveau possible l’acte de construire.

📅 Mardi 17 novembre 2026 – Accueil à partir de 18h30 – Conférence à 19h00 
📍 Paris, lieu communiqué prochainement
💳 Gratuit pour les adhérents de l’AFDU, 60 € pour les non-adhérents

Le logement ne manque pas seulement d’outils, mais d’une trajectoire collective

Un besoin reconnu, une construction de moins en moins assumée

La crise actuelle du logement est souvent abordée à travers une succession de contraintes : prix du foncier, hausse des coûts de construction, accès au financement, normes, fiscalité, rareté des terrains, complexité des procédures ou oppositions locales. Ces facteurs sont réels. Mais suffisent-ils à expliquer pourquoi les projets deviennent si difficiles à engager et à mener jusqu’à leur terme ?

Pendant plusieurs mois, le groupe de travail « Logement abordable » de l’AFDU a réuni élus, aménageurs, promoteurs, architectes et acteurs du foncier. Les échanges ont progressivement mis en lumière une difficulté plus profonde : la capacité à produire du logement ne dépend pas seulement de l’existence d’un outil, d’un dispositif financier ou d’une innovation constructive. Elle repose sur la cohérence de toute la trajectoire du projet.

Construire suppose d’abord de répondre à des questions simples en apparence, mais profondément politiques : pourquoi produire de nouveaux logements ? Pour quels habitants ? À quels besoins entend-on répondre ? Dans quel projet de quartier et dans quelle vision du territoire ?

Lorsque ces questions restent sans réponse, le logement est trop souvent présenté uniquement à travers les nuisances qu’il pourrait engendrer : densité, circulation, stationnement, pression sur les équipements publics, transformation du paysage ou coût pour la collectivité. Ses bénéfices territoriaux deviennent presque invisibles.

Or, construire des logements, ce n’est pas seulement ajouter des bâtiments. C’est permettre à des familles de rester dans leur commune, offrir des solutions aux jeunes actifs, accompagner le vieillissement de la population, maintenir des écoles ouvertes, soutenir les commerces et les services, organiser les parcours résidentiels et préserver la diversité sociale d’un territoire.

La question ne peut donc plus se résumer à un objectif quantitatif. Elle devient :

quels logements voulons-nous produire, pour quels habitants et dans quel cadre de vie ?

Passer de la densité redoutée au territoire projeté

L’acceptabilité d’une opération ne se construit pas en défendant isolément un nombre de logements. Elle suppose de montrer le quartier que l’on souhaite faire émerger.

La densité n’est, en elle-même, ni une qualité ni un défaut. Tout dépend de la manière dont elle est organisée, habitée et reliée aux services, aux commerces, aux mobilités, au paysage et aux espaces publics. Un programme résidentiel devient un véritable projet de territoire lorsqu’il propose une transformation lisible et qu’il permet aux habitants de comprendre ce qu’ils gagneront collectivement à sa réalisation.

Cette mise en récit ne relève pas d’une simple stratégie de communication. Elle conditionne la capacité des élus et des professionnels à expliquer les arbitrages, à organiser la concertation et à inscrire le projet dans le temps long.

Réintroduire le logement dans le récit territorial, c’est donc sortir d’une position défensive. C’est ne plus demander seulement combien de logements peuvent être construits, mais préciser à quels besoins ils répondront, quelles qualités ils apporteront et comment ils contribueront à l’avenir du territoire.

Le foncier n’est pas un stock, mais une trajectoire

Cette vision politique doit ensuite rencontrer la réalité du foncier.

Un terrain identifié n’est pas nécessairement un terrain mobilisable. Sa transformation dépend de sa propriété, de son occupation, de son état, des contraintes réglementaires et techniques, de l’intention de son propriétaire, de son coût de requalification et de son horizon de disponibilité.

La stratégie foncière ne consiste donc pas à dresser un simple inventaire de parcelles. Elle doit qualifier des trajectoires : les fonciers mobilisables à court terme, les sites nécessitant une anticipation ou un portage, les mutations à préparer sur le temps long et les terrains qui devront être orientés vers d’autres usages.

Le temps constitue ici une donnée centrale. Il peut devenir une charge lorsque le portage se prolonge sans projet suffisamment défini. Mais il peut aussi devenir une ressource lorsqu’il permet de préparer une programmation, de libérer progressivement un site, de conserver une maîtrise publique ou d’amortir des investissements sur une longue durée.

L’enjeu n’est donc pas seulement de maîtriser le foncier. Il consiste à maîtriser le moment de son acquisition, la durée de son portage, les conditions de sa transformation et la stratégie de sortie qui permettra au projet d’aboutir.

Construire avec justesse plutôt que réduire indistinctement

Maîtriser les coûts sans organiser l’appauvrissement du logement

Face à la dégradation des équilibres économiques, la tentation est grande de rechercher des économies partout et immédiatement. Réduire les surfaces, simplifier les prestations, supprimer certains espaces communs ou renoncer à des ambitions environnementales peut alors apparaître comme la seule manière de rendre une opération réalisable.

Mais construire moins cher ne signifie pas nécessairement construire avec moins de qualité.

Une part importante du coût d’un logement se décide bien avant le chantier. La programmation, la volumétrie, la largeur des bâtiments, les infrastructures, le stationnement, les rez-de-chaussée, les circulations, les prescriptions locales et certains choix de mixité peuvent déterminer très tôt l’équilibre économique du projet. Lorsque ces paramètres sont figés, les marges de manœuvre des architectes, des bureaux d’études et des opérateurs deviennent limitées.

La maîtrise des coûts doit donc commencer en amont et être partagée par l’ensemble des acteurs. Elle suppose de distinguer ce qui produit réellement de la valeur pour les habitants de ce qui relève d’une complexité évitable.

La sobriété constructive ne consiste pas à réduire indistinctement les surfaces, la lumière, les ouvertures ou le confort. Elle vise à limiter le gaspillage de matière, de temps et d’études, à rationaliser les circulations et les réseaux, à simplifier les formes lorsqu’elles ne produisent aucun bénéfice d’usage et à adapter les exigences aux réalités du territoire.

À l’inverse, certaines qualités doivent être protégées jusqu’à la livraison : lumière naturelle, ventilation, confort d’été, capacité d’évolution du logement, robustesse des parties communes, espaces extérieurs pertinents, présence du végétal et relation au quartier.

La question est moins de construire au prix le plus bas que de construire avec justesse, en concentrant les moyens sur ce qui compte réellement pour les habitants et pour la durée de vie du bâtiment.

Standardiser les méthodes sans standardiser la ville

La recherche d’efficacité peut conduire à standardiser certaines trames, certains composants, les gaines techniques ou les principes d’assemblage. Cette rationalisation peut contribuer à réduire les coûts et à sécuriser les délais.

Elle ne doit cependant pas produire une ville uniforme.

L’architecture doit continuer à répondre à un site, à une orientation, à un paysage, à des usages et à une histoire locale. La standardisation peut concerner ce qui ne se voit pas ou ce qui peut être reproduit efficacement. Elle ne doit effacer ni la singularité des territoires ni la qualité de l’expérience habitante.

L’enjeu est ainsi de rechercher un équilibre entre trois impératifs trop souvent opposés : l’abordabilité, la durabilité et la désirabilité.

Un logement abordable ne peut être considéré comme réussi s’il devient inconfortable, difficile à entretenir ou inadapté aux évolutions de la vie. Les ménages disposant de moins de ressources sont précisément ceux qui auront le moins de moyens pour compenser durablement ses défauts.

Aucun outil ne fonctionne seul

Bail réel solidaire, portage foncier, bail à construction, intervention d’un établissement public foncier, TVA réduite, partenariat avec un opérateur public ou privé, préfabrication, sobriété constructive, concertation : les dispositifs existent et sont nombreux.

Pourtant, aucun ne constitue une solution universelle.

Un foncier maîtrisé ne suffit pas sans programmation. Une règle ne produit pas un projet. Un avantage fiscal ne corrige pas une opération mal conçue. Une architecture de qualité ne suffit pas non plus si le montage devient économiquement inaccessible ou si le projet demeure incompréhensible pour les futurs habitants.

Le choix doit partir du public visé, du prix ou du loyer recherché, des besoins auxquels le programme doit répondre et des caractéristiques du territoire. Il faut ensuite organiser une combinaison cohérente entre le foncier, le calendrier, le financement, la fiscalité, la programmation, la qualité et la gouvernance.

Cette approche soulève immédiatement la question des responsabilités. Qui porte le foncier ? Qui définit la programmation ? Qui finance ? Qui supporte le risque ? Qui garantit les qualités essentielles du projet ? Qui assure sa continuité lorsque sa réalisation dépasse la durée d’un mandat ?

La réussite dépend moins de la sophistication du dispositif que de la capacité des acteurs à répartir clairement les rôles et à conserver une direction commune.

Cinq regards pour parcourir toute la chaîne du logement

La conférence sera ouverte par Pascal Pelain, président de l’AFDU, maire de Villeneuve-la-Garenne, conseiller régional d’Île-de-France, 14e vice-président de la Métropole du Grand Paris délégué à l’urbanisme et à la stratégie foncière, président de l’EPT Boucle Nord de Seine et président d’Île-de-France Construction Durable.

Son intervention replacera le logement abordable au cœur de la décision politique et du projet territorial. À partir de son expérience d’élu local et de ses responsabilités territoriales et métropolitaines, il posera la question qui précède tous les outils : pourquoi construire, pour quels habitants et dans quelle vision de la ville ?

Son regard permettra également d’aborder la responsabilité de l’élu dans la durée, depuis la définition d’une orientation politique et d’une stratégie foncière jusqu’aux arbitrages nécessaires pour préserver l’abordabilité, la qualité du logement et la cohérence du projet urbain.

• Guillaume Terraillot, directeur général de l’Établissement public foncier d’Île-de-France, apportera son regard sur l’anticipation foncière, le portage et les conditions permettant de transformer un terrain repéré en foncier réellement mobilisable. Il exerce les fonctions de directeur général de l’EPFIF depuis le 1er janvier 2026.
• Loïc Madeline, directeur général délégué Île-de-France et Grands Projets de Sogeprom, interviendra sur les équilibres opérationnels et économiques, la programmation et la capacité des acteurs de la promotion à préserver la qualité dans un contexte fortement contraint.
• Florence Bruyère, directrice générale d’éCo.urbain, partagera l’expérience d’un aménageur confronté à l’articulation entre vision territoriale, maîtrise foncière, programmation, concertation et mise en œuvre opérationnelle.
• Isabelle Menu, architecte et urbaniste, co-gérante de Saison Menu & Associés Architectes Urbanistes, portera le regard de la conception architecturale et urbaine : comment rationaliser sans appauvrir, préserver les usages et inscrire chaque projet dans son contexte ?

La table ronde sera modérée par Léo Bourrillet, architecte à l’Atelier WOA. La conférence privilégiera des échanges directs, des questions ciblées et des retours d’expérience concrets.

De la boîte à outils à la capacité d’agir

La conférence ne cherchera pas à identifier un modèle unique susceptible d’être reproduit partout. Elle proposera plutôt une méthode permettant à chaque territoire de construire sa propre combinaison.

Cinq questions serviront de fil conducteur :

Pour qui construit-on ?
Quel projet de territoire le logement vient-il servir ?
Quelles qualités doivent être préservées jusqu’à la livraison ?
Qui porte la trajectoire, le financement et le risque ?
Comment la décision sera-t-elle expliquée et maintenue dans le temps ?

Le logement abordable ne manque pas d’outils. Il a besoin d’une vision, d’une méthode et d’une continuité.

Construire redevient possible lorsque le territoire sait pour qui il agit, ce qu’il souhaite préserver et comment il entend conduire sa transformation. Le logement peut alors cesser d’être un sujet subi pour redevenir un choix territorial expliqué, maîtrisé et partagé.