Dugny, la preuve par les actes : quand un village olympique devient un modèle du logement abordable

Sur le plan financier, le permis « double état » — une innovation juridique spécifique à ce projet — a permis de faire démarrer toutes les garanties habituelles d’un logement neuf dès la phase héritage, autorisant une commercialisation fluide pendant que les appartements étaient encore mis à disposition de Paris 2024. La première tranche a ainsi été vendue à des prix remarquablement contenus : entre 4 000 et 4 500 €/m² en TVA réduite à 5,5 %, avec une surface moyenne de 65 m², en zone A. « C’est grâce à la TVA 5,5 qu’on a pu commercialiser des logements de grande taille à ces prix-là, » confirme Loïc Madeline. Les acquéreurs, essentiellement primo-accédants en résidence principale, ont bénéficié du cumul TVA réduite, prêt à taux zéro et taux de crédit autour de 2 % — une combinaison exceptionnelle.

Marianne Desserrières, Directrice territoriale Grand Paris Nord de Grand Paris Aménagement, a rappelé la singularité de la position d’aménageur ici : rarement présent au moment de la livraison, Grand Paris Aménagement a pu observer en temps réel ce qui fonctionne et ce qui mérite ajustement, nourrissant ainsi la conception de la deuxième tranche, toujours en cours.

L’enjeu politique et social n’était pas mince non plus. Dugny était, avant ce projet, la commune française comptant le taux de logement social le plus élevé de France : 80 %. Quentin Gesell l’a exprimé sans détour : « Il y avait un vrai enjeu de proposer un parcours résidentiel aux habitants, sans esprit de gentrification. Vraiment, on est dans un développement. » Le Village des Médias a permis d’amorcer ce rééquilibrage en douceur, avec un locatif intermédiaire qui a notamment accueilli de nombreuses familles dugnysiennes ayant grandi dans le parc social.

Architecture, nature et mixité : les leviers durables d’un quartier réussi

Ce qui frappe en parcourant les îlots livrés du Village des Médias, c’est d’abord la végétation. Pas un décor de façade : une présence massive, structurante, pensée dès la conception avec des couches de terre végétale atteignant 50 à 80 cm sur les toitures, et la plantation de 4 500 arbres et arbustes sur la seule phase 1. « Quand les arbres sont arrivés, il y a eu un effet wow, » se souvient l’équipe de Sogeprom. Jean-François Authier, architecte-urbaniste fondateur de SAA Architectes, avait dès l’origine ancré le projet dans la référence aux cités-jardins, patrimoine vivant de Dugny et de ses environs. Cette densité végétale n’est pas qu’esthétique : elle répond à la trajectoire climatique 2050, en constituant de véritables îlots de fraîcheur et des corridors de biodiversité.

L’architecture de la première tranche — coordonnée par le cabinet Hardel Le Bihan Architectes, avec les équipes de Bathilde Millet et Bourbouze & Graindorge — a privilégié la brique, matériau porteur de mémoire : celui des anciennes cités-jardins de la ville, celui aussi du musée de l’Air du Bourget construit dans les années 1930. Une identité affirmée, pensée îlot par îlot, avec des logements « amples » et généreusement ouverts. C’est ce souci d’appropriation — donner à chaque habitant le sentiment d’habiter son bâtiment — qui a guidé la relecture de la deuxième tranche par Jean-François Léopold (DBI) et les nouvelles équipes d’architectes.

La mixité programmatique est un autre pilier. Sur les 450 logements de la première tranche, on trouve 90 logements étudiants, 150 logements en accession abordable, et des logements locatifs à loyers maîtrisés. La deuxième tranche ajoute une résidence intergénérationnelle de 114 logements (portée par Procepta), une crèche, un gymnase polyvalent, un square intergénérationnel. Les commerces de proximité — boulangerie, pharmacie, futur cabinet médical pluridisciplinaire — complètent l’équation de la « ville du quart d’heure » à l’échelle de ce quartier.